Byłoby wygodnie założyć, że praca hybrydowa to przejściowa faza, po której firmy wrócą do pełnej obecności biurowej i rynek sam się uzdrowi. Część właścicieli nieruchomości biurowych przez długi czas żywiła taką nadzieję, a niektórzy wciąż to robią. Dane z rynku pracy mówią jednak co innego. Badania przeprowadzane wśród pracowników i pracodawców konsekwentnie pokazują, że model hybrydowy – dwa do trzech dni w biurze, reszta zdalnie – stał się w wielu sektorach oczekiwanym standardem, a nie przywilejem. Firmy, które próbują wymusić pełny powrót do biur, mierzą się z oporem pracowników i utrudnionym rekrutowaniem talentów, bo kandydaci po prostu wybierają pracodawców oferujących większą elastyczność. To nie jest kwestia kaprysu ani lenistwa – to głęboka zmiana w oczekiwaniach dotyczących równowagi między pracą a życiem prywatnym, wzmocniona przez kilka lat dowodów na to, że produktywność przy pracy zdalnej nie spada tak bardzo, jak obawiały się zarządy firm. Dla rynku biurowego oznacza to, że popyt na powierzchnię nie wróci do poziomów sprzed 2020 roku w żadnym horyzoncie czasowym, który ma znaczenie dla dzisiejszych decyzji inwestycyjnych. Zamiast tego ukształtuje się nowa równowaga – prawdopodobnie przy niższym łącznym zapotrzebowaniu na metry kwadratowe, ale wyższych wymaganiach jakościowych wobec tej powierzchni, która pozostanie w użyciu. Biuro jako miejsce spotkań, współpracy i kultury organizacyjnej przetrwa – biuro jako miejsce, do którego przychodzi się siedzieć przy komputerze przez osiem godzin pięć dni w tygodniu, należy już do przeszłości.
Co właściciele robią z pustymi biurowcami – i co jeszcze mogą zrobić
To pytanie, które stało się jednym z centralnych tematów w branży nieruchomości komercyjnych i nie ma na nie jednej odpowiedzi, bo możliwości zależą od lokalizacji, konstrukcji budynku, stanu technicznego i lokalnych regulacji planistycznych. Najbardziej oczywistym rozwiązaniem, o którym mówi się od kilku lat, jest konwersja budynków biurowych na mieszkalne lub hotelowe. W teorii brzmi to świetnie – pustostany zamieniają się w potrzebne mieszkania, właściciel odzyskuje wartość aktywa, miasto zyskuje nowych mieszkańców w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. W praktyce konwersja jest dużo trudniejsza niż sugerują entuzjastyczne artykuły w branżowej prasie. Budynki biurowe mają zazwyczaj głębokie rzuty kondygnacji, które utrudniają doświetlenie naturalne mieszkań, inne systemy instalacyjne niż budynki mieszkalne i często wymagają całkowitej przebudowy struktury wewnętrznej. Koszty takiej transformacji bywają porównywalne z kosztami wyburzenia i budowy od nowa – co sprawia, że ekonomika projektu jest sensowna tylko przy określonych warunkach rynkowych. Alternatywą jest repozycjonowanie budynku w obrębie rynku biurowego – przebudowa na elastyczne przestrzenie coworkingowe, inwestycja w modernizację techniczną i ekologiczną, dodanie usług i udogodnień przyciągających bardziej wymagających najemców. Ta ścieżka jest mniej radykalna i bardziej powszechna, ale wymaga nakładów, których część właścicieli nie jest w stanie lub nie chce ponosić – szczególnie gdy budynek jest już obciążony kredytem zaciągniętym w zupełnie innych warunkach rynkowych.
Gdzie biurowy rynek zmierza i kto na tym zarobi
Rynek biurowy w Polsce jest w trakcie głębokiej selekcji, której wynik będzie widoczny za pięć do dziesięciu lat, ale której kierunek jest już teraz dość czytelny. Budynki najwyższej klasy, w doskonałych lokalizacjach, z certyfikatami środowiskowymi i elastyczną ofertą najmu, będą się miały dobrze – popyt na nie może nawet rosnąć, bo firmy, które redukują całkowitą powierzchnię biurową, jednocześnie podnoszą jej jakość, żeby zachęcić pracowników do przychodzenia. Budynki starszej generacji, w lokalizacjach bez dobrego transportu publicznego, z wysokimi kosztami eksploatacyjnymi i nieelastyczną strukturą przestrzeni, będą dalej traciły najemców i wartość, a ich właściciele staną przed coraz trudniejszymi wyborami. Inwestorzy wchodzący dziś w rynek biurowy z zamiarem zakupu przeterminowanych aktywów po okazyjnych cenach i rewitalizacji ich do wyższego standardu mają potencjalnie interesującą niszę – ale wycena ryzyka i głębokość wymaganego kapitału muszą być realistyczne, bo rynek nie wybacza błędów w założeniach projektowych. Dla miast takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław ewolucja rynku biurowego ma też wymiar urbanistyczny – zagospodarowanie pustostanów, możliwe konwersje na mieszkania lub usługi, kształt centralnych dzielnic biznesowych za dekadę to pytania, na które dziś padają pierwsze odpowiedzi. I te odpowiedzi będą kształtować wartość nieruchomości w promieniu wielu kilometrów od każdego rewitalizowanego lub porzuconego biurowca.
