Mieszkanie kupione za 600 tys. zł może po kilku latach być warte 660 tys. zł, a mimo to stracić część wartości w ujęciu realnym. Jeżeli w tym samym okresie skumulowana inflacja wyniosła 12%, wzrost ceny lokalu o 10% nie wystarczył do zachowania siły nabywczej zainwestowanych pieniędzy.
Warto przy tym rozdzielić trzy różne kwestie: aktualną cenę rynkową mieszkania, jej wartość po skorygowaniu o inflację oraz całkowity wynik właściciela po uwzględnieniu przychodów i kosztów. Cena widoczna w ogłoszeniu odpowiada tylko na pierwsze z tych pytań.
Cena nominalna a realna wartość mieszkania
Wartość nominalna jest wyrażona w bieżących złotych. Jeżeli cena mieszkania wzrosła z 600 tys. zł do 660 tys. zł, nominalna stopa wzrostu wynosi 10%. Nie pokazuje ona jednak, ile dóbr i usług można obecnie kupić za pieniądze uzyskane ze sprzedaży.
Wartość realna uwzględnia zmianę siły nabywczej pieniądza. Realną stopę wzrostu można obliczyć według wzoru:
Realna zmiana wartości = (1 + nominalna zmiana ceny) ÷ (1 + skumulowana inflacja) − 1
Dla wzrostu ceny o 10% i skumulowanej inflacji na poziomie 12% wynik wynosi:
1,10 ÷ 1,12 − 1 = około −1,8%
Można to również przedstawić kwotowo. Dzisiejsze 660 tys. zł po przeliczeniu na siłę nabywczą pieniądza z początku analizowanego okresu odpowiada około 589,3 tys. zł. To mniej niż początkowe 600 tys. zł.
W analizie kilkuletniej nie należy po prostu dodawać rocznych wskaźników inflacji. Potrzebny jest wskaźnik skumulowany, ponieważ kolejne zmiany poziomu cen nakładają się na siebie. Okres pomiaru inflacji powinien również odpowiadać okresowi, dla którego porównywane są ceny nieruchomości.
Realna wartość to nie to samo co wynik inwestycji
Korekta ceny mieszkania o inflację pokazuje, jak zmieniła się siła nabywcza samego aktywa. Nie jest jednak pełną miarą zysku lub straty właściciela. Wynik ekonomiczny zależy także od:
- kosztów zakupu i sprzedaży,
- wydatków na remonty, wyposażenie i utrzymanie,
- przychodów z najmu,
- podatków i innych obciążeń związanych z daną sytuacją,
- kosztu finansowania, w tym odsetek i prowizji,
- wartości mieszkania na koniec analizowanego okresu.
Remont zwiększający cenę lokalu nie jest wyłącznie efektem wzrostu rynku. Jeżeli właściciel wydał 80 tys. zł na modernizację, część wyższej wartości mieszkania wynika z dodatkowo zainwestowanego kapitału. Wydatek ten powinien zostać wykazany jako przepływ pieniężny, nawet jeśli podniósł późniejszą cenę sprzedaży.
Dlaczego inflacja nie podnosi cen wszystkich mieszkań jednakowo?
Nieruchomości są aktywami rzeczowymi, dlatego często traktuje się je jako zabezpieczenie przed utratą siły nabywczej pieniądza. Taka ochrona nie działa jednak automatycznie. Cena lokalu zależy równocześnie od kosztów budowy, podaży, dostępności kredytu, dochodów nabywców, sytuacji na rynku najmu oraz cech konkretnej nieruchomości.
Rosną koszty budowy i odtworzenia
Inflacja może zwiększać ceny materiałów, robocizny, energii, transportu i usług projektowych. Wybudowanie podobnego mieszkania wymaga wtedy większego budżetu. Wyższy koszt odtworzenia może wspierać ceny nowych lokali, a pośrednio także mieszkań z rynku wtórnego.
Deweloper nie zawsze może jednak przenieść cały wzrost kosztów na kupujących. Przy słabym popycie może obniżyć marżę, ograniczyć liczbę nowych inwestycji, zmienić standard projektu albo zaoferować nabywcom dodatkowe korzyści zamiast formalnej obniżki ceny.
Droższy kredyt ogranicza popyt
Okresowi podwyższonej inflacji może towarzyszyć wzrost rynkowego kosztu pieniądza. Wyższe oprocentowanie obniża zdolność kredytową części gospodarstw domowych i zwiększa miesięczne obciążenia nowych kredytobiorców. W rezultacie ceny mieszkań mogą rosnąć wolniej, pozostawać stabilne, a w niektórych segmentach spadać mimo wysokich kosztów budowy.
Inflacja oddziałuje więc na rynek w przeciwnych kierunkach: podnosi koszt wytworzenia mieszkań, ale może jednocześnie osłabiać popyt finansowany kredytem.
Dochody nie zawsze nadążają za kosztami życia
Dla możliwości zakupowych gospodarstw domowych istotne są realne, a nie tylko nominalne wynagrodzenia. Jeżeli pensje rosną wolniej niż koszty życia, na wkład własny i obsługę kredytu pozostaje mniej pieniędzy. Z kolei wzrost dochodów przewyższający inflację może wspierać popyt, szczególnie w miastach z silnym rynkiem pracy.
Każdy segment rynku reaguje inaczej
Średnia zmiana cen dla miasta nie przesądza o wartości konkretnego lokalu. Małe mieszkania, lokale rodzinne, apartamenty premium i nieruchomości wymagające generalnego remontu trafiają do różnych grup odbiorców. Znaczenie mają również piętro, układ pomieszczeń, stan budynku, transport publiczny, planowane inwestycje w okolicy oraz poziom opłat eksploatacyjnych.
W okresie wysokich kosztów energii i usług mieszkania energochłonne albo wymagające dużych nakładów mogą zachowywać się gorzej niż lokale o niższych kosztach utrzymania. Inflacja nie usuwa różnic jakościowych między nieruchomościami — może je wyraźniej ujawnić.
Inflacja a kredyt hipoteczny
Przy mieszkaniu finansowanym kredytem trzeba oddzielić wartość nieruchomości od wartości długu. W standardowym kredycie złotowym saldo kapitału nie rośnie automatycznie wraz ze wskaźnikiem inflacji. Jego realna wartość może więc z czasem maleć. Korzyść dla kredytobiorcy jest jednak odczuwalna przede wszystkim wtedy, gdy jego nominalne dochody również rosną.
Inflacja może jednocześnie pośrednio zwiększać koszt obsługi zadłużenia. W przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu wzrost stóp lub stawek rynkowych wpływających na oprocentowanie może podnieść ratę. Przy oprocentowaniu okresowo stałym zmiana może nastąpić dopiero po zakończeniu ustalonego w umowie okresu.
Warto śledzić kapitał własny w nieruchomości, czyli różnicę między jej bieżącą wartością rynkową a pozostałym zadłużeniem:
Kapitał własny = wartość rynkowa mieszkania − saldo kredytu
Sam wzrost kapitału własnego nie jest jednak w całości zyskiem. Jeżeli wynika ze spłaconych rat kapitałowych, właściciel zamienił własną gotówkę na większy udział w nieruchomości. Część kapitałowa raty nie jest kosztem takim jak odsetki, ale nie stanowi też dochodu. W analizie zwrotu trzeba ująć ją jako dodatkowy wkład właściciela.
Czy dochód z najmu może pokonać inflację?
Dla inwestora liczy się łączny wynik: zmiana ceny mieszkania oraz dochód z najmu. Stawki najmu mogą rosnąć wraz z kosztami życia, lecz granicę podwyżek wyznaczają możliwości finansowe najemców i podaż konkurencyjnych lokali.
Do obliczeń należy przyjmować dochód netto, a nie czynsz widoczny w ogłoszeniu. Trzeba uwzględnić między innymi:
- okresy bez najemcy,
- opłaty ponoszone przez właściciela,
- naprawy i okresowe odświeżanie lokalu,
- ubezpieczenie i zarządzanie najmem,
- podatki związane z uzyskiwanym przychodem,
- odsetki i inne koszty finansowania.
Wzrost stawki ofertowej nie musi oznaczać proporcjonalnej poprawy wyniku. Jeżeli jednocześnie drożeją naprawy, wyposażenie i obsługa nieruchomości, dochód netto może zwiększać się znacznie wolniej. Możliwość oraz tryb zmiany czynszu zależą ponadto od treści umowy i obowiązujących przepisów.
Przykład: mieszkanie drożeje wolniej niż inflacja, ale najem poprawia wynik
Załóżmy dla uproszczenia, że inwestor kupił za gotówkę mieszkanie za 600 tys. zł. Po analizowanym okresie jego wartość rynkowa wynosi 660 tys. zł, a skumulowana inflacja 12%.
- Nominalny wzrost ceny mieszkania: 60 tys. zł, czyli 10%.
- Realna zmiana ceny mieszkania: około −1,8%.
- Przychód z najmu: 30 tys. zł.
- Koszty związane z najmem: 8 tys. zł.
- Dochód netto z najmu przed indywidualnym rozliczeniem podatkowym: 22 tys. zł.
Łączny nominalny wynik z przyrostu wartości i najmu wynosi 82 tys. zł, czyli około 13,7% początkowej ceny:
(60 000 zł + 22 000 zł) ÷ 600 000 zł = około 13,7%
Po skorygowaniu wyniku o inflację otrzymujemy:
1,137 ÷ 1,12 − 1 = około 1,5%
W tym uproszczonym wariancie dochód z najmu wystarczył, aby całkowity wynik nieznacznie przewyższył inflację, mimo że sama cena mieszkania rosła wolniej niż ogólny poziom cen.
Obliczenie traktuje dochód z najmu tak, jakby został rozliczony na koniec okresu. W dokładnej analizie przepływy pieniężne należy przypisać do dat, w których faktycznie wystąpiły. Trzeba też dodać koszty zakupu i sprzedaży, ewentualne remonty, wyposażenie oraz podatki. Nawet umiarkowane koszty transakcyjne mogłyby w tym przykładzie zlikwidować niewielki realny zysk.
Mieszkanie na własne potrzeby także ma wartość użytkową
Właściciel zajmujący własne mieszkanie nie otrzymuje czynszu najmu, ale korzysta z lokalu i nie musi wynajmować porównywalnej nieruchomości. Ta korzyść ma znaczenie zwłaszcza w analizie „kupno czy najem”. Nie należy jednak automatycznie dodawać całego rynkowego czynszu do stopy zwrotu. Trzeba równocześnie uwzględnić koszty właściciela, finansowanie oraz dochód, który mógłby przynieść kapitał wykorzystany na zakup.
Jeżeli celem jest wyłącznie sprawdzenie, czy cena sprzedaży zachowała siłę nabywczą, wartość użytkową można pominąć. Jeżeli natomiast porównywane są różne sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, staje się ona istotnym elementem rachunku.
Wzrost ceny nie musi ułatwiać przeprowadzki
Dla właściciela planującego zmianę mieszkania ważniejsza od inflacji konsumenckiej może być relacja ceny obecnego lokalu do ceny nieruchomości docelowej. Jeśli jego mieszkanie zdrożało o 10%, a większe lokale w tej samej okolicy o 15%, kwota potrzebna do przeprowadzki wzrosła.
Możliwa jest także odwrotna sytuacja: obecne mieszkanie rośnie wolniej niż inflacja, ale nieruchomość docelowa tanieje lub drożeje jeszcze wolniej. Pozycja właściciela może się wtedy poprawić. Dlatego przy planowanej zamianie należy porównywać konkretne segmenty rynku, a nie tylko cenę mieszkania z ogólnym wskaźnikiem inflacji.
Jak sprawdzić realną zmianę wartości mieszkania?
- Określ cel analizy. Inaczej liczy się realną zmianę ceny samego lokalu, inaczej zwrot z inwestycji, a jeszcze inaczej opłacalność zakupu na własne potrzeby.
- Ustal wartość początkową. Do analizy ceny wystarczy kwota zakupu. Przy ocenie wyniku inwestycyjnego należy dodać koszty transakcji i inne początkowe wydatki.
- Oszacuj aktualną wartość rynkową. Ceny ofertowe są tylko punktem odniesienia. Większą wartość mają porównywalne transakcje, a przy ważnych decyzjach — profesjonalna wycena.
- Dobierz inflację dla właściwego okresu. Użyj wskaźnika skumulowanego odpowiadającego datom rozpoczęcia i zakończenia analizy.
- Wyodrębnij remonty i dodatkowe nakłady. Wzrost ceny po modernizacji nie wynika wyłącznie ze zmian rynkowych.
- Dodaj rzeczywisty dochód netto z najmu. Uwzględnij pustostany, naprawy, opłaty i podatki właściwe dla swojej sytuacji.
- Rozdziel kapitał i koszt kredytu. Odsetki oraz prowizje są kosztami finansowania, natomiast spłata kapitału zwiększa udział właściciela, ale wymaga jego gotówki.
- Uwzględnij wyjście z inwestycji. Koszty sprzedaży i ewentualne obciążenia podatkowe mogą istotnie zmniejszyć kwotę pozostającą właścicielowi.
Wskaźnik cen konsumpcyjnych jest użyteczną miarą zmiany ogólnej siły nabywczej pieniądza, ale nie jest indeksem cen mieszkań. Rynek nieruchomości i koszyk konsumpcyjny opisują inne zjawiska. Zależnie od celu analizy właściwym punktem odniesienia mogą być również ceny mieszkań zamiennych, koszty budowy albo zmiany stawek najmu.
Najczęstsze błędy w ocenie wpływu inflacji
- Porównywanie ceny zakupu z ceną ofertową innego lokalu. Cena w ogłoszeniu nie przesądza, za ile dojdzie do transakcji.
- Dodawanie rocznych wskaźników inflacji. Dla okresu wieloletniego należy użyć inflacji skumulowanej.
- Pomijanie kosztów remontu. Wzrost wartości po modernizacji nie jest w całości zyskiem rynkowym.
- Nieuwzględnianie najmu. Dochód netto może zdecydować, czy inwestycja zachowała realną wartość.
- Traktowanie całej raty jako kosztu. Część kapitałowa zmniejsza dług, natomiast odsetki są kosztem finansowania.
- Uznawanie spłaty kapitału za zysk. Wzrost udziału właściciela jest częściowo efektem wpłacenia przez niego kolejnych środków.
- Zakładanie jednakowych zmian w całym mieście. Dzielnice, standardy i typy mieszkań mogą zachowywać się odmiennie.
- Pomijanie kosztów sprzedaży i podatków. Papierowy zysk może znacznie różnić się od kwoty pozostającej po zamknięciu transakcji.
Kiedy mieszkanie rzeczywiście chroni kapitał?
Mieszkanie chroni przed inflacją wtedy, gdy jego całkowity wynik ekonomiczny pozwala utrzymać lub zwiększyć siłę nabywczą zaangażowanego kapitału. W przypadku inwestycji oznacza to uwzględnienie ceny końcowej, dochodu z najmu, wszystkich wydatków oraz sposobu finansowania. Przy lokalu zajmowanym przez właściciela trzeba dodatkowo rozważyć jego wartość użytkową i koszt alternatywnego najmu.
W krótkim okresie wynik mogą zdominować koszty transakcyjne, oprocentowanie kredytu i lokalne wahania popytu. W dłuższym większego znaczenia nabierają jakość lokalizacji, stan techniczny budynku, funkcjonalność lokalu, koszty eksploatacji i trwałość popytu. Inflacja jest ważnym tłem tych procesów, ale nie zastępuje analizy konkretnej nieruchomości.
Najbardziej użyteczne pytanie nie brzmi zatem: „o ile zdrożało moje mieszkanie?”, lecz: „jak zmieniła się siła nabywcza mojego kapitału po uwzględnieniu wszystkich wpłat, kosztów i przychodów?”. Dopiero taki rachunek pokazuje, czy wzrost ceny rzeczywiście oznacza realny zysk.
