Rynek wchodzi w nową fazę – spokój po burzliwych latach
Ostatnie kilka lat na polskim rynku nieruchomości przypominało jazdę kolejką górską bez pasów bezpieczeństwa. Pandemiczny boom na przestrzeń, galopująca inflacja, kredyty hipoteczne z oprocentowaniem przekraczającym 8%, a potem rządowe programy dopłat, które w mgnieniu oka podbiły ceny w największych miastach – to wszystko sprawiło, że analitycy nie nadążali z aktualizowaniem swoich modeli. Wchodząc w drugą połowę 2026 roku, rynek wygląda nieco inaczej: spokojniej, ale wcale nie prościej do zrozumienia. Ceny nominalnie wciąż stoją wysoko, jednak tempo wzrostów wyraźnie wyhamowało. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu mieszkania podrożały w ciągu ostatnich dwóch lat od kilkunastu do ponad dwudziestu procent, ale kolejna fala podobnej skali jest dziś mało prawdopodobna. Przynajmniej według większości prognoz – choć w tej branży pewność granicząca z arogancją bywa kosztowna.
Stopy procentowe i zdolność kredytowa – silnik, który jeszcze nie wrócił na pełne obroty
Kluczowym czynnikiem kształtującym popyt na mieszkania pozostają decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Na początku 2026 roku pojawiły się pierwsze, ostrożne obniżki stóp procentowych, które lekko odetchnęły budżety domowe starające się o kredyt hipoteczny. To dobra wiadomość, ale efekty nie są natychmiastowe – banki zmieniają kalkulatory zdolności kredytowej powoli, a wielu potencjalnych kupujących wciąż stoi z boku, licząc, że kolejne obniżki zrobią większą różnicę. Ekonomiści z kilku instytucji finansowych szacują, że w przypadku dalszego łagodzenia polityki monetarnej – do czego skłania się konsensus rynkowy – w drugiej połowie roku możemy zobaczyć wzrost liczby udzielanych kredytów o 15–25% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. To nie jest powrót do boomu z lat 2021–2022, ale wyraźny impuls dla rynku. Warto jednak pamiętać, że zdolność kredytowa Polaków, choć rosnąca, wciąż jest niższa niż przed cyklem podwyżek. Singiel zarabiający średnią krajową może dziś pożyczyć realnie mniej, niż mógł pięć lat temu, mimo niższych nominalnie rat.
Gdzie ceny pójdą w górę, a gdzie możliwa jest korekta?
Polska nie jest jednorodnym rynkiem i traktowanie jej jak monolitu to błąd, który popełniają zarówno niedoświadczeni inwestorzy, jak i pochopni komentatorzy. W największych miastach – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu – podaż nowych mieszkań pozostaje ograniczona ze względu na wieloletnie zaległości w wydawaniu pozwoleń na budowę oraz rosnące koszty wykonawstwa. To strukturalny problem, który nie zniknie w ciągu kilku kwartałów. Efekt jest prosty: przy nawet umiarkowanym odbiciu popytu ceny nie mają powodów, by spadać. Analitycy PKO BP Research oraz HRE Investments wskazują na dalsze wzrosty rzędu 3–7% rok do roku w tych lokalizacjach – nie spektakularne, ale realne. Inaczej wygląda sytuacja w miastach średniej wielkości, takich jak Radom, Kielce czy Rzeszów, gdzie nowe inwestycje deweloperskie nałożyły się na relatywnie słabszy popyt. Tam korekty o kilka procent są całkowicie możliwe, szczególnie w segmencie większych, droższych lokali. Rynek wtórny w tych ośrodkach bywa już teraz miejscem negocjacji, które kilka lat temu były nie do pomyślenia.
Zmiany cen będą też mocno zróżnicowane ze względu na:
- lokalizację w obrębie samego miasta (dzielnice z nową infrastrukturą transportową zyskują szybciej),
- standard wykończenia i efektywność energetyczną budynku (certyfikaty energetyczne coraz bardziej wpływają na wyceny),
- wielkość lokalu (kawalerki i małe dwójki bronią się najlepiej, duże mieszkania powyżej 70 m² są bardziej podatne na presję cenową),
- segment rynku (pierwotny vs. wtórny – na rynku wtórnym negocjacje są obecnie łatwiejsze).
Popyt inwestycyjny – wciąż obecny, ale bardziej selektywny
Jeszcze kilka lat temu kupno mieszkania pod wynajem wyglądało jak przepis na pewny zysk. Dziś obraz jest bardziej skomplikowany. Rentowność najmu w Warszawie czy Krakowie wynosi brutto około 4–5,5%, co po uwzględnieniu kosztów zarządzania, pustostanów i podatków daje wynik, który ledwo bije lokaty bankowe lub obligacje skarbowe. To nie znaczy, że inwestowanie w nieruchomości przestało mieć sens – ale wymaga dziś staranniejszej kalkulacji i wyboru lokalizacji, a nie ślepego działania na podstawie przekonania, że „ceny zawsze rosną”. Inwestorzy instytucjonalni, fundusze PRS oraz operatorzy najmu krótkoterminowego nadal aktywnie działają na rynku, co stanowi pewien bufor dla cen w centrach miast. Jednocześnie rosnąca podaż ofert najmu – szczególnie w segmencie małych mieszkań – sprawia, że właściciele lokali wynajmowanych przez Airbnb czy Booking.com mierzą się z realną konkurencją i presją na obniżanie stawek dobowych. Rynek nieruchomości inwestycyjnych dojrzewa, co jest procesem zdrowym, choć dla tych, którzy kupowali w szczycie cenowym z krótką perspektywą czasową, może być źródłem rozczarowania.
Perspektywy do końca roku – umiarkowany optymizm bez euforii
Druga połowa 2026 roku przyniesie prawdopodobnie stabilizację z lekkim nachyleniem wzrostowym – to zdanie, które powtarza się w większości poważnych prognoz i choć brzmi nijako, jest w istocie dobrą wiadomością po latach turbulencji. Rynek, który przestaje skakać w górę i w dół, to rynek, na którym można podejmować racjonalne decyzje. Dla kupujących na własne potrzeby oznacza to, że nie ma sensu ani panicznie spieszyć się z zakupem w obawie przed dalszymi wzrostami, ani biernie czekać na głębokie przeceny, które przy obecnej strukturze podaży i popytu nie zanoszą się na rychłe przybycie. Dla inwestorów – czas na selekcję, a nie masowe zakupy. Duże znaczenie będą miały też czynniki polityczne: ewentualne nowe programy dopłat do kredytów mogą jednorazowo podbić popyt i pchnąć ceny w górę szybciej niż wskazują bazowe scenariusze, co zresztą pokazał wyraźnie program Bezpieczny Kredyt 2%. Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę dojrzalszą – mniej spektakularną, ale przez to właśnie bardziej przewidywalną dla tych, którzy przestają szukać na nim łatwych zysków, a zaczynają traktować go jak długoterminowe narzędzie budowania majątku.
